Federico Rouco | El nuevo escenario económico
El economista de Empiria analizó por qué la construcción «todavía no tiene los beneficios de la estabilidad» y qué necesita el mercado de crédito para despegar
En una conversación junto a Juan Fernández Múgica en el stand de GarantíaYa, González Rouco repasó los tres pilares que sostienen la macroeconomía, la heterogeneidad del sector inmobiliario y sus proyecciones para 2027
En el marco de Expo Real Estate 2026, Federico González Rouco, economista de Empiria, conversó en el stand de GarantíaYa sobre el momento que atraviesa la cadena inmobiliaria, los pilares que sostienen la macroeconomía argentina, el rol del crédito hipotecario y el nuevo lugar que ocupa el mercado de alquileres en la conversación pública.
Un sector golpeado, pero con expectativa
González Rouco describió a la cadena inmobiliaria como una de las más heterogéneas de la economía: conviven intermediarios, desarrolladores, productores de materiales y comercializadores, cada uno atravesando un momento distinto. Según explicó, los desarrolladores muestran la rentabilidad más golpeada, los productores de materiales que compiten con el mercado internacional también sufren, mientras que los comercializadores minoristas están mejor posicionados. La intermediación, por su parte, mostró más volumen de operaciones —tanto en alquileres como en garantías, crédito o compraventa— aunque con menor rentabilidad relativa.
Para graficar el momento, recurrió a una metáfora que ya había usado en otras charlas: la de cruzar un río hacia una orilla mejor, con el agua subiendo y el riesgo de que no todos logren llegar. En ese marco, interpretó el auge de foros y exposiciones del sector como una necesidad de los actores de encontrarse, compartir diagnósticos y observar qué están haciendo los demás frente a un escenario incierto.
Los tres pilares que sostienen la macroeconomía
Consultado sobre el escenario político de cara a 2027, el economista sostuvo que Argentina llegará a las próximas elecciones sin riesgo de default, algo que atribuyó a tres factores: una economía en crecimiento, un sector externo robusto y un frente fiscal equilibrado. Aclaró, sin embargo, que ese orden macroeconómico convive con una fuerte heterogeneidad sectorial y geográfica: mientras la industria y la construcción atraviesan dificultades, el crecimiento del sector externo está traccionado principalmente por la minería y el campo, lo que beneficia a las regiones más cercanas a la cordillera por sobre los grandes centros urbanos.
También señaló como un punto de tensión en la agenda pública la discusión en torno a qué proporción de los fondos de inversión de largo plazo, como el Fondo de Asistencia Laboral, se canaliza hacia el mercado hipotecario, un debate que consideró relevante para el futuro del crédito para la vivienda.
La construcción, entre el fin de la brecha y la falta de crédito
Sobre por qué el sector de la construcción no logra despegar pese al ordenamiento macroeconómico, González Rouco planteó una explicación estructural: la eliminación de la brecha cambiaria y la apreciación del peso llevaron a que el costo de construcción medido en dólares se duplicara, aun cuando ese mismo costo, ajustado por inflación en pesos, cayó significativamente. Para el economista, esa combinación deja a la construcción atravesando los costos de la transición sin haber recibido todavía los beneficios de la estabilidad, entre ellos, un mercado de crédito hipotecario robusto.
En ese sentido, remarcó que los aproximadamente 2.500 a 3.500 créditos hipotecarios mensuales que se otorgan actualmente resultan insuficientes frente a una demanda potencial de millones de hogares, incluidos más de dos millones y medio de jóvenes que hoy viven con sus padres o abuelos. Además, advirtió que la suba reciente en la tasa de referencia de la banca pública podría concentrar la oferta de crédito en un número acotado de entidades.
Otro punto que destacó fue el cambio en la forma de financiar proyectos: los esquemas informales de capital entre conocidos, típicos de otros momentos del mercado, dieron paso a una exigencia de profesionalización, producto de ciclos de alta volatilidad de costos que dejaron a numerosos proyectos a mitad de camino entre 2023 y 2024.
El mercado de alquileres, fuera del centro de la conversación
Sobre el mercado de alquileres, González Rouco marcó un cambio que consideró positivo: dejó de ser el tema central y traumático que dominaba la conversación del sector hasta 2023. En su lugar, identificó dos discusiones más habituales y comparables a las de otros mercados del mundo: la rentabilidad de invertir en una propiedad para alquilar, del lado de los propietarios e inversores, y la accesibilidad del alquiler, del lado de los inquilinos. A partir de esa normalización, anticipó potencial para el desarrollo de nuevos servicios y negocios vinculados al alquiler.
En cuanto a los precios de los inmuebles, sostuvo que no pueden analizarse de forma aislada de la demanda: aunque el costo de construcción subió, los valores de venta solo podrán acompañar esa suba si existe capacidad de pago del lado de los compradores, lo que depende en gran medida de la evolución del crédito.
2027: un año de transición
De cara a Expo Real Estate 2027, González Rouco proyectó un año de transición, marcado por el arranque de proyectos en etapas de documentación y planificación, más que por definiciones. A diferencia de 2023, cuando la expectativa estaba puesta en un cambio de rumbo, consideró que el escenario actual apunta a una apuesta por la continuidad de la política económica vigente, lo cual podría ser positivo para el mercado inmobiliario, aunque en un contexto que seguirá siendo de alta volatilidad e incertidumbre.
Entrevista Juan Fernandez Múgica.
Expo Real Estate 2026 | Stand GarantíaYa
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https://youtu.be/mT5IOqMq-QE?si=SkcwHqFuMDAWwgBQ
Federico Rouco – Economista y especialista en vivienda
