Hernán Pisarenko | El desafío de alquilar hoy
Hernán Pisarenko explicó por qué, más que el costo de construir, el verdadero desafío del real estate argentino está en el precio de venta y en las estructuras de financiamiento
El director comercial de HA, desarrolladora con proyectos en Argentina y Uruguay, conversó junto a Juan Fernández Mugica en el stand de GarantíaYa sobre el clima del sector, el rol del financiamiento en el desarrollo inmobiliario y el negocio del multifamily, un modelo todavía poco explorado en la región.
Expectativas del sector de cara a los próximos meses
Consultado sobre la gran convocatoria de la expo, Pisarenko coincidió con una lectura que había escuchado de otros referentes durante la jornada: nadie compra ni vende en función del presente inmediato, sino de las perspectivas a futuro. Según explicó, hoy conviven en el sector distintas estrategias: desde quienes se están posicionando en tierra, hasta quienes buscan socios o simplemente intercambiar ideas con otros actores del mercado.
El problema no es el costo, es el precio
Uno de los ejes centrales de la charla fue la diferencia entre costo y precio de construcción. Pisarenko sostuvo que construir en Argentina resulta más barato que en Uruguay o Estados Unidos, los otros dos mercados donde opera HA. El problema, señaló, no está en el costo sino en el precio de venta, que en Argentina es más bajo que en esos países. Aun así, remarcó que esto no exime al sector de la necesidad de ser más eficiente, competitivo y de explorar nuevos sistemas constructivos.
Para Pisarenko, el camino para mejorar el precio pasa por la financiación. Consideró que la mejora en las rentas empieza a posicionar al real estate como una alternativa de inversión más atractiva, y no solo como resguardo de valor.
Un desarrollador con ADN financiero
Pisarenko explicó que HA no responde al perfil de desarrollador tradicional basado en la compra y acumulación de tierra (land banking), sino que su lógica está más cercana al mundo financiero, con una mirada puesta en el valor del dinero en el tiempo. Esa impronta se explica en parte por el origen de la empresa, vinculada a una sociedad de bolsa con más de 130 años de trayectoria.
Según detalló, esa mirada cambia la forma de encarar los proyectos: en lugar de partir de la pregunta de cómo construir determinada cantidad de metros cuadrados, la compañía busca primero identificar negocios atractivos para sus inversores, a partir de rentas sólidas, nichos específicos o productos pensados para zonas puntuales. Una vez definido el negocio, sostuvo, el financiamiento para construir aparece con mayor facilidad.
Menos dependencia de la preventa
De cara a 2027, Pisarenko adelantó que uno de los objetivos de HA es desarrollar herramientas financieras que reduzcan la dependencia del esquema tradicional de preventa, un modelo que históricamente obligaba a los desarrolladores a juntar compradores desde el inicio del proyecto con márgenes acotados. La estrategia de la compañía combina, en paralelo, la búsqueda de buenos negocios con el diseño de estructuras de financiamiento acordes a cada proyecto.
En cuanto a eficiencia constructiva, mencionó que la empresa está explorando alternativas vinculadas a nuevos materiales y tecnologías, incluyendo un viaje reciente de uno de sus socios a China para relevar posibles mejoras en costos y acceso a nuevos productos.
El negocio del multifamily
Pisarenko destacó como uno de los grandes aprendizajes recientes de la compañía el desarrollo del negocio de multifamily: la construcción de edificios con capital propio, de inversores o bancario, destinados a renta, que generan un flujo constante de ingresos o que eventualmente se venden en bloque a un family office o un fondo institucional. Se trata de un modelo todavía poco desarrollado tanto en Argentina como en Uruguay, aunque de uso habitual en Estados Unidos.
HA ya lleva adelante su tercer proyecto bajo este esquema: el primero fue financiado, construido y hoy está en etapa de alquiler mientras la compañía busca un comprador; el segundo terminó su etapa de financiamiento y se encuentra en construcción; y para el tercero, la empresa está actualmente en la búsqueda de tierra.
Tres claves para el real estate de 2027
Consultado sobre las claves para un mejor 2027, Pisarenko puso el foco en pensar el negocio desde la perspectiva del cliente final, ya sea que compre o alquile la propiedad. En segundo lugar, remarcó la necesidad de contar con estructuras financieras que permitan construir sin depender de la preventa, y de ser competitivos también en la operación de los edificios una vez terminados. Por último, mencionó al concepto de comunidad como un aspecto cada vez más relevante dentro del desarrollo inmobiliario.
Entrevista Juan Fernández Mugica.
Expo Real Estate 2026 | Stand GarantíaYa
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https://youtu.be/gNNk0mFs2Ds?si=qTGbHXeE_f1mjcq4
Hernán Pisarenko – Director comercial en HA Emprendimientos
