Ocho años de crecimiento y expansión internacional

A lo largo de sus ocho años de trayectoria, GarantíaYa atravesó distintos momentos que marcaron su evolución. Entre ellos, se destacan el crecimiento que experimentó durante la pandemia, la apertura de operaciones en España hace cinco años y, más recientemente, la llegada a Estados Unidos y Portugal.

El desembarco en Portugal representa un nuevo desafío para la compañía. Al tratarse de un mercado donde la garantía de fianza todavía no se encuentra masificada, la estrategia implica estudiar el mercado, generar vínculos con sus principales actores y adaptar el producto a las particularidades locales. La experiencia previa en España constituye, en este sentido, un punto de referencia para este proceso.

La expansión territorial continúa siendo una de las principales líneas de crecimiento. Además de seguir desarrollándose en Latinoamérica, Europa y Norteamérica, la compañía también proyecta ampliar su presencia dentro de Argentina, llegando a nuevas provincias.

Tecnología para simplificar el proceso

La evolución tecnológica también transformó la manera en que GarantíaYa trabaja. En sus comienzos, gran parte de las operaciones se realizaban de forma manual: desde el análisis de los perfiles de los inquilinos hasta la coordinación de las firmas.

Con el paso de los años, la digitalización permitió simplificar distintas etapas del proceso. Actualmente, el área de sistemas es uno de los sectores que más crecimiento está teniendo dentro de la compañía, con la incorporación de nuevas herramientas y el desarrollo de soluciones basadas en inteligencia artificial.

El desafío, según explicó durante la charla, es continuar utilizando la tecnología para hacer que los procesos sean más ágiles y sencillos para todas las partes involucradas.

AdminIA: nuevos negocios a partir de nuevas necesidades

La integración de negocios es la otra gran línea de crecimiento que atraviesa la estrategia de GarantíaYa. Un ejemplo de esto es AdminIA, una empresa que surgió a partir de una necesidad detectada dentro del mercado inmobiliario.

El proyecto apunta especialmente a dos perfiles: las franquicias inmobiliarias, cuyos agentes generalmente no ofrecen servicios de administración, y aquellas inmobiliarias tradicionales que prefieren no llevar adelante internamente la gestión de sus carteras.

AdminIA permite que estas empresas deleguen el back de la administración sin perder el vínculo con sus propietarios. De esta manera, las inmobiliarias pueden continuar gestionando la relación comercial, acompañar las renovaciones y, al mismo tiempo, acceder a una nueva fuente de ingresos.

El servicio ya se encuentra operativo y comenzó a incorporar carteras de distintas inmobiliarias.

Un mercado de alquileres en transformación

Durante la entrevista también hubo espacio para analizar el escenario actual del mercado de alquileres en Argentina.

La dinámica del sector cambió respecto de algunos años atrás. Mientras que anteriormente las propiedades disponibles podían alquilarse en pocos minutos, actualmente existe mayor stock en el mercado, en un contexto económico que presenta nuevas condiciones para propietarios e inquilinos.

Uno de los cambios señalados tiene que ver con la relación entre los ingresos del inquilino y el valor del alquiler. Frente a esta realidad, GarantíaYa busca ofrecer alternativas que faciliten el acceso a la vivienda, incluyendo la posibilidad de sumar cogarantes cuando el ingreso individual no alcanza.

Para la compañía, desenvolverse en un mercado tan cambiante implica mantener una capacidad constante de adaptación y entender los movimientos que atraviesan tanto la economía como el sector inmobiliario.

Una mirada global, con adaptación local

La expansión internacional plantea otro desafío: cómo llevar el modelo de GarantíaYa a mercados con culturas y dinámicas diferentes.

La estrategia combina los valores y la identidad comercial de la compañía con una adaptación a las características de cada país. La experiencia en España mostró la importancia de comprender las formas de relacionarse y hacer negocios de cada mercado antes de avanzar.

Ese equilibrio entre una estrategia comercial común y la adaptación cultural es parte del modelo de expansión que la compañía busca seguir desarrollando.

El próximo desafío

De cara a los próximos años, la expansión continuará siendo uno de los grandes objetivos de GarantíaYa. La compañía proyecta nuevas aperturas internacionales y la incorporación de nuevos negocios que complementen su actividad principal.

Con presencia en Argentina, España, Estados Unidos y Portugal, el objetivo es continuar llevando el modelo a nuevos mercados donde ya existen productos similares y donde la compañía pueda competir y desarrollar nuevas oportunidades.

Lo entrevista Juan Fernández Múgica.

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Gastón Gurevich – Socio fundador de GarantíaYa

En el marco de Expo Real Estate 2026, Ignacio Abuchdid, presidente y socio del Grupo IEB, conversó junto a Juan Fernández Mugica en el stand de GarantíaYa sobre el lanzamiento del primer REIT argentino, la estrategia de diversificación del fondo, el rol del real estate dentro del mercado de capitales y sus proyecciones para el mercado de cara a 2027.

Un producto nuevo para Argentina, ya probado en el mundo

Abuchdid explicó que el REIT es un vehículo que permite invertir en real estate a partir de mil pesos, administrado por un equipo profesional que distribuye la renta generada cada tres meses. Se trata de un producto sin antecedentes en Argentina, aunque de uso habitual en otros mercados del mundo, y que consideró especialmente atractivo para el perfil del inversor local, tradicionalmente volcado al ladrillo como resguardo de valor frente a la volatilidad de otros activos financieros.

Según relató, la idea surgió de la voluntad de incorporar al mercado financiero como una pata más del real estate argentino, un desarrollo que consideró una asignatura pendiente del sector. El fondo reunió 45 millones de dólares en su primera colocación, un monto que calificó como significativo para el mercado local, aunque acotado frente a los cerca de tres mil millones de dólares que administra actualmente el ecosistema de IEB.

Diversificación como estrategia central

Entre las primeras operaciones del fondo, Abuchdid destacó la adquisición de una propiedad en Barrio Parque alquilada a una embajada, que consideró un activo especialmente sólido por el flujo de ingresos estable que genera. Señaló que, en comparación con los valores del metro cuadrado en los barrios más exclusivos de otras capitales de la región, como San Pablo o Santiago de Chile, el activo adquirido presenta un potencial de valorización considerable.

Aclaró, sin embargo, que el REIT no apunta a concentrarse en un único tipo de propiedad, sino a construir una cartera diversificada entre oficinas, viviendas, locales comerciales y cocheras, con el objetivo de dar cobertura a los distintos segmentos del real estate porteño sin depender del desempeño de un activo en particular. En ese sentido, mencionó que ya hay seis inmuebles adicionales seleccionados y en proceso de escrituración.

Una inversión con el mismo trato para todos los montos

Sobre el perfil de los inversores del fondo, Abuchdid indicó que el REIT cuenta actualmente con 200 participantes, con montos que van desde los mil pesos hasta el millón de dólares, además de una inversión propia de IEB cercana a los diez millones de dólares. Remarcó que una de las particularidades del mercado de capitales es que iguala las condiciones entre el pequeño y el gran inversor, algo que no ocurre en la compra directa de un inmueble. Además, señaló que la escala del fondo como inversor institucional le permite acceder a mejores condiciones comerciales con inmobiliarias y escribanías, un beneficio que luego se traslada a todos sus inversores.

Financiamiento y desarrollo, dos lógicas complementarias

Consultado sobre su mirada respecto del mundo financiero frente al desarrollo inmobiliario, Abuchdid señaló que ambos le resultan atractivos, aunque con dinámicas distintas: mientras el sistema financiero exige decisiones rápidas, el real estate permite tiempos de análisis y planificación más extensos. Consideró que la combinación de ambos mundos —un activo con alto potencial de suba como el real estate, canalizado a través de un vehículo del mercado de capitales— constituye una oportunidad particularmente atractiva en el contexto actual. El REIT, precisó, es ya el cuarto vehículo de inversión que desarrolla el Grupo IEB.

Optimismo sobre el precio del metro cuadrado

Abuchdid se mostró optimista respecto de la evolución del valor del metro cuadrado en Buenos Aires y en el resto del país, en base a un proceso de monetización de la economía y a la comparación del precio de los inmuebles frente a otros activos como acciones, bonos y el riesgo país. Sobre el nivel de interés registrado en la última edición de la expo, lo interpretó como un indicador de que el mercado percibe oportunidades relevantes, una lectura que dijo compartir tanto con sus inversores locales como con inversores internacionales que se acercaron al grupo en busca de posibilidades de inversión.

Además del REIT, mencionó otros proyectos en desarrollo del grupo, entre ellos una torre en Puerto Madero, la construcción de cuatro edificios adicionales, obras vinculadas a un gasoducto en Vaca Muerta y la concesión de una ruta en Entre Ríos.

La mirada hacia 2027

De cara al año electoral, Abuchdid se manifestó optimista respecto de la economía argentina, en base a la estabilidad macroeconómica sostenida durante los últimos dos años y medio, con un tipo de cambio relativamente estable y tasas de interés en baja. Consideró que ese contexto de previsibilidad es una condición necesaria para sostener inversiones de mediano y largo plazo como el REIT, algo que sería inviable en un escenario de alta volatilidad cambiaria o inflacionaria.

Sobre la heterogeneidad entre sectores que crecen y otros que todavía atraviesan dificultades, como la construcción, sostuvo que se trata de un fenómeno propio de todo proceso de reacomodamiento macroeconómico, en el que conviven ganadores y sectores rezagados, y remarcó que, en la medida en que se sostenga la estabilidad, espera una mejora progresiva y generalizada.

Dónde ve oportunidades de inversión

Por último, Abuchdid detalló algunas de las operaciones que el fondo está cerrando actualmente: propiedades en Recoleta en el orden de los 1.800 a 2.000 dólares el metro cuadrado, con tasas de rentabilidad (cap rates) superiores al 8,5% anual; oficinas comerciales con contratos internacionales a más de 15 años y cap rates de entre 9,5% y 10% anual; unidades residenciales sobre Avenida del Libertador a entre 2.400 y 2.500 dólares el metro cuadrado, con cap rates más moderados, en torno al 6-6,5%; y cocheras en zonas de Palermo con cap rates superiores al 9% y alto potencial de apreciación. Insistió en que la clave de la estrategia no pasa por apostar a un único activo, sino en sostener una cartera diversificada, con seguridad jurídica y transparencia.

Lo entrevistó Juan Fernández Mugica.

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Ignacio Abuchdid – Presidente y founder de IEB

Una compañía integrada y en expansión

Kiperszmid explicó que DYPSA Group es una empresa de real estate totalmente integrada, que cruza operaciones de construcción, comercialización, administración de consorcios y desarrollo de viviendas. En los últimos años, la compañía se asoció con una fábrica para impulsar un sistema constructivo industrializado, bajo la tesis de que todo lo que pueda realizarse off-site —en plantas controladas y con costos predecibles— debe hacerse allí, reservando la obra tradicional solo para lo indispensable.

Según relató, ya están montando diferentes casas dentro de este esquema, con el objetivo de ganar eficiencia y calidad en cada proyecto.

Tecnología y profesionalización del sector

Consultado sobre la evolución del desarrollo inmobiliario, Kiperszmid señaló que la industria argentina fue históricamente lenta en adoptar nuevas tecnologías, tanto en procesos como en visibilidad. Sin embargo, destacó que la necesidad de optimizar márgenes y costos está acelerando la incorporación de innovación.

“En la industria residencial argentina, menos del 1% de las viviendas se construyen con sistemas no tradicionales, lo cual es una locura”, afirmó. Para él, el desafío es construir más rápido, con mejor calidad y con diseños arquitectónicos más amplios, evitando el modelo repetitivo de “cajas de zapatos” que predomina en muchas zonas del interior.

Liderar desde la juventud

A sus 26 años, Kiperszmid reconoció que siente la responsabilidad de conducir una compañía con trayectoria y proyección de largo plazo. Subrayó que la paciencia es una necesidad en el real estate, donde los proyectos se inician hoy y se entregan en cinco o seis años.

Para él, la clave está en mantener una visión amplia: “Lo que hoy es la compañía tiene potencial para los próximos 30, 40, 50 años”.

La voz de las nuevas generaciones

El socio de DYPSA Group destacó el aporte de la generación sub-30 al sector, con nuevas ideas, tecnología y medios de comunicación que dan visibilidad a la industria. Mencionó ejemplos como Grupo Briones y marcas personales que funcionan como canales de difusión, humanizando la figura del empresario y acercando el real estate a un público más amplio.

Mirada hacia 2027

Respecto al futuro, Kiperszmid se mostró pragmático sobre la falta de crédito hipotecario: “Hay que laburar igual. No podemos depender de factores externos”. Explicó que DYPSA decidió financiarse a 15 años con capital propio, como estrategia de supervivencia y crecimiento.

También remarcó un cambio de enfoque en los desarrollos: mientras antes todo se concentraba en Capital Federal, hoy la mirada se expande hacia zonas vinculadas a recursos estratégicos como gas y minería, con derrames productivos en provincias como Salta, Jujuy y La Rioja.

Proyección a largo plazo

De cara a los próximos diez años, Kiperszmid se imagina liderando DYPSA consolidada, con proyectos diversificados y presencia tanto en la capital como en regiones estratégicas del país. “La clave es aportar valor a cada zona y sostener un modelo de negocio que pueda perdurar en el tiempo”, concluyó.

Entrevista Juan Fernández Mugica.

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Nicolás Kiperszmid – Socio de Dypsa Group

En el marco de Expo Real Estate 2026, Diego Mastrangelo, socio de Red Suma, conversó en el stand de GarantíaYa sobre el momento que atraviesa el mercado inmobiliario, el rol del financiamiento como motor de reactivación, la evolución de las garantías de alquiler y los desafíos que se vienen de cara a 2027.

Un mercado sin sobreoferta, pero con falta de demanda

Consultado sobre la coyuntura actual, Mastrangelo planteó que el diagnóstico de «mercado sobreofertado» es incompleto. Según explicó, el problema no pasa por un exceso de stock, sino por la falta del eslabón que conecta la oferta con la demanda: el financiamiento. Mientras esa pieza no aparezca, consideró que la responsabilidad de los actores del sector es generar dinamismo desde los espacios que sí puede controlar, como ferias, redes inmobiliarias y encuentros del sector.

Para Mastrangelo, la tendencia actual muestra una leve mejora respecto del primer semestre, aunque sin el salto que se esperaba. Sostuvo que para salir de esa tendencia —hacia arriba o hacia abajo— el mercado necesita un shock externo: una política pública, una nueva ley o la llegada de un actor financiero que modifique las condiciones de acceso al crédito, como los créditos hipotecarios en dólares que empiezan a circular en el debate del sector.

El mercado de alquileres, atravesado por la macroeconomía

Sobre el mercado de alquileres, señaló que, tras el impacto de la ley de alquileres, el sector se fue reacomodando, aunque sigue atado a la misma lógica del mercado inmobiliario en general: mucho stock disponible y una vacancia elevada. Explicó que esto también responde a un fenómeno económico más amplio, donde personas que antes alquilaban solas hoy comparten vivienda o vuelven a la casa de sus padres como consecuencia de la inflación.

El rol de las garantías privadas en la dinamización del mercado

Como abogado, Mastrangelo celebró el desarrollo que tuvieron las garantías privadas frente al esquema tradicional de garantía propietaria, al que calificó como poco funcional tanto para el propietario a la hora de reclamar como para el inquilino a la hora de conseguir un garante con título de propiedad. Consideró que herramientas como la fianza o el seguro de caución dinamizaron la relación entre locador y locatario, y anticipó que este tipo de soluciones —como las que ofrece GarantíaYa— seguirá creciendo en el mercado.

Redes inmobiliarias: un modelo distinto al de las franquicias

Sobre Red Suma, explicó que se trata de una red de agentes y asesores capacitados que trabajan bajo un esquema distinto al de las franquicias tradicionales, en línea con otras redes de marca blanca que vienen ganando espacio en el sector inmobiliario.

Las claves de un año eleccionario

De cara a 2027, Mastrangelo remarcó que el mercado inmobiliario no puede pensarse únicamente desde lo comercial, sino como una cadena integrada por desarrolladores, constructores y el sector comercial. Señaló que, como sector, existe una deuda pendiente en la articulación entre esas tres partes, ya que la falta de coordinación desde el inicio de un desarrollo suele derivar en productos que luego son difíciles de vender o que no responden a lo que busca el consumidor final.

Por eso, consideró clave fortalecer los vínculos entre el sector inmobiliario, el sistema financiero, el Estado y las cámaras del sector. Aunque el destrabe masivo del crédito hipotecario sigue siendo una asignatura pendiente, destacó que ya están surgiendo alternativas de financiamiento que, aunque más acotadas que las de la banca tradicional, empiezan a movilizar al mercado.

Entrevista Juan Fernández Mugica.

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Diego Mastrangelo – Socio de Red Suma

De la masividad a una comunidad de inversores

Briones construyó una fuerte presencia en redes y medios vinculados al real estate. Sin embargo, hoy su estrategia apunta a un público más específico: inversores y personas interesadas en el mercado inmobiliario.

Según explicó, pasó de buscar masividad a priorizar una audiencia más chica, pero con mayor potencial de convertirse en inversora.

Las redes continúan siendo una herramienta importante, aunque para Briones deben funcionar como un puente hacia el contacto presencial. En ese sentido, destaca el valor de los eventos, workshops y encuentros cara a cara como espacios donde finalmente se concretan muchas operaciones.

Grupo Briones y una estrategia de crecimiento

Junto a su padre, Briones está al frente de Grupo Briones, una empresa que actualmente cuenta con nueve obras en ejecución y busca continuar expandiéndose en Argentina y otros mercados de Latinoamérica.

Para el desarrollador, la confianza es uno de los principales activos a la hora de captar inversores. La exposición personal, la comunicación constante y mostrar quién está detrás de cada proyecto forman parte de esa construcción.

El REIT como alternativa de inversión

Otro de los ejes de la charla fue el REIT desarrollado junto a IEB.

El fondo reúne capital de distintos inversores para adquirir propiedades, destinarlas al alquiler y distribuir los ingresos correspondientes entre los participantes. A su vez, el valor de las participaciones puede acompañar la evolución del valor de los activos.

Briones destacó que este tipo de vehículo permite participar del mercado inmobiliario sin tener que adquirir y administrar una propiedad individualmente.

Qué busca en sus nuevos proyectos

En cuanto a los desarrollos de Grupo Briones, señaló que actualmente existe una oportunidad en unidades de dos, tres y cuatro ambientes, especialmente cuando cuentan con cochera y amenities.

Su estrategia busca desarrollar productos atractivos tanto para quienes invierten durante la construcción como para quienes buscan una propiedad terminada.

El rol de las garantías de alquiler

Durante la conversación, también se refirió al mercado de alquileres y a la importancia de reducir riesgos para los propietarios.

En ese contexto, destacó el valor de contar con una garantía de alquiler que pueda brindar respaldo frente a un eventual incumplimiento del inquilino, especialmente para quienes tienen propiedades destinadas a renta.

Una comunicación más enfocada

Uno de los cambios más importantes en su estrategia personal es el paso de una comunicación masiva a una comunicación dirigida.

“Ya no busco la masividad”, explicó Briones. El objetivo actual es llegar a personas interesadas en invertir, generar confianza y transformar esa relación en oportunidades concretas.

De cara a los próximos años, proyecta un crecimiento de Grupo Briones, una expansión del REIT y un mercado inmobiliario con mayor acceso al crédito.

En un sector atravesado por cambios constantes, su mirada pone el foco en la adaptación, la capacidad comercial y la construcción de relaciones de largo plazo.

Entrevista Juan Fernández Mugica.

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Beltrán Briones – Co Founder de Grupo Briones

El director comercial de HA, desarrolladora con proyectos en Argentina y Uruguay, conversó junto a Juan Fernández Mugica en el stand de GarantíaYa sobre el clima del sector, el rol del financiamiento en el desarrollo inmobiliario y el negocio del multifamily, un modelo todavía poco explorado en la región.

Expectativas del sector de cara a los próximos meses

Consultado sobre la gran convocatoria de la expo, Pisarenko coincidió con una lectura que había escuchado de otros referentes durante la jornada: nadie compra ni vende en función del presente inmediato, sino de las perspectivas a futuro. Según explicó, hoy conviven en el sector distintas estrategias: desde quienes se están posicionando en tierra, hasta quienes buscan socios o simplemente intercambiar ideas con otros actores del mercado.

El problema no es el costo, es el precio

Uno de los ejes centrales de la charla fue la diferencia entre costo y precio de construcción. Pisarenko sostuvo que construir en Argentina resulta más barato que en Uruguay o Estados Unidos, los otros dos mercados donde opera HA. El problema, señaló, no está en el costo sino en el precio de venta, que en Argentina es más bajo que en esos países. Aun así, remarcó que esto no exime al sector de la necesidad de ser más eficiente, competitivo y de explorar nuevos sistemas constructivos.

Para Pisarenko, el camino para mejorar el precio pasa por la financiación. Consideró que la mejora en las rentas empieza a posicionar al real estate como una alternativa de inversión más atractiva, y no solo como resguardo de valor.

Un desarrollador con ADN financiero

Pisarenko explicó que HA no responde al perfil de desarrollador tradicional basado en la compra y acumulación de tierra (land banking), sino que su lógica está más cercana al mundo financiero, con una mirada puesta en el valor del dinero en el tiempo. Esa impronta se explica en parte por el origen de la empresa, vinculada a una sociedad de bolsa con más de 130 años de trayectoria.

Según detalló, esa mirada cambia la forma de encarar los proyectos: en lugar de partir de la pregunta de cómo construir determinada cantidad de metros cuadrados, la compañía busca primero identificar negocios atractivos para sus inversores, a partir de rentas sólidas, nichos específicos o productos pensados para zonas puntuales. Una vez definido el negocio, sostuvo, el financiamiento para construir aparece con mayor facilidad.

Menos dependencia de la preventa

De cara a 2027, Pisarenko adelantó que uno de los objetivos de HA es desarrollar herramientas financieras que reduzcan la dependencia del esquema tradicional de preventa, un modelo que históricamente obligaba a los desarrolladores a juntar compradores desde el inicio del proyecto con márgenes acotados. La estrategia de la compañía combina, en paralelo, la búsqueda de buenos negocios con el diseño de estructuras de financiamiento acordes a cada proyecto.

En cuanto a eficiencia constructiva, mencionó que la empresa está explorando alternativas vinculadas a nuevos materiales y tecnologías, incluyendo un viaje reciente de uno de sus socios a China para relevar posibles mejoras en costos y acceso a nuevos productos.

El negocio del multifamily

Pisarenko destacó como uno de los grandes aprendizajes recientes de la compañía el desarrollo del negocio de multifamily: la construcción de edificios con capital propio, de inversores o bancario, destinados a renta, que generan un flujo constante de ingresos o que eventualmente se venden en bloque a un family office o un fondo institucional. Se trata de un modelo todavía poco desarrollado tanto en Argentina como en Uruguay, aunque de uso habitual en Estados Unidos.

HA ya lleva adelante su tercer proyecto bajo este esquema: el primero fue financiado, construido y hoy está en etapa de alquiler mientras la compañía busca un comprador; el segundo terminó su etapa de financiamiento y se encuentra en construcción; y para el tercero, la empresa está actualmente en la búsqueda de tierra.

Tres claves para el real estate de 2027

Consultado sobre las claves para un mejor 2027, Pisarenko puso el foco en pensar el negocio desde la perspectiva del cliente final, ya sea que compre o alquile la propiedad. En segundo lugar, remarcó la necesidad de contar con estructuras financieras que permitan construir sin depender de la preventa, y de ser competitivos también en la operación de los edificios una vez terminados. Por último, mencionó al concepto de comunidad como un aspecto cada vez más relevante dentro del desarrollo inmobiliario.

Entrevista Juan Fernández Mugica.

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Hernán Pisarenko – Director comercial en HA Emprendimientos

En una conversación junto a Juan Fernández Múgica en el stand de GarantíaYa, González Rouco repasó los tres pilares que sostienen la macroeconomía, la heterogeneidad del sector inmobiliario y sus proyecciones para 2027

En el marco de Expo Real Estate 2026, Federico González Rouco, economista de Empiria, conversó en el stand de GarantíaYa sobre el momento que atraviesa la cadena inmobiliaria, los pilares que sostienen la macroeconomía argentina, el rol del crédito hipotecario y el nuevo lugar que ocupa el mercado de alquileres en la conversación pública.

Un sector golpeado, pero con expectativa

González Rouco describió a la cadena inmobiliaria como una de las más heterogéneas de la economía: conviven intermediarios, desarrolladores, productores de materiales y comercializadores, cada uno atravesando un momento distinto. Según explicó, los desarrolladores muestran la rentabilidad más golpeada, los productores de materiales que compiten con el mercado internacional también sufren, mientras que los comercializadores minoristas están mejor posicionados. La intermediación, por su parte, mostró más volumen de operaciones —tanto en alquileres como en garantías, crédito o compraventa— aunque con menor rentabilidad relativa.

Para graficar el momento, recurrió a una metáfora que ya había usado en otras charlas: la de cruzar un río hacia una orilla mejor, con el agua subiendo y el riesgo de que no todos logren llegar. En ese marco, interpretó el auge de foros y exposiciones del sector como una necesidad de los actores de encontrarse, compartir diagnósticos y observar qué están haciendo los demás frente a un escenario incierto.

Los tres pilares que sostienen la macroeconomía

Consultado sobre el escenario político de cara a 2027, el economista sostuvo que Argentina llegará a las próximas elecciones sin riesgo de default, algo que atribuyó a tres factores: una economía en crecimiento, un sector externo robusto y un frente fiscal equilibrado. Aclaró, sin embargo, que ese orden macroeconómico convive con una fuerte heterogeneidad sectorial y geográfica: mientras la industria y la construcción atraviesan dificultades, el crecimiento del sector externo está traccionado principalmente por la minería y el campo, lo que beneficia a las regiones más cercanas a la cordillera por sobre los grandes centros urbanos.

También señaló como un punto de tensión en la agenda pública la discusión en torno a qué proporción de los fondos de inversión de largo plazo, como el Fondo de Asistencia Laboral, se canaliza hacia el mercado hipotecario, un debate que consideró relevante para el futuro del crédito para la vivienda.

La construcción, entre el fin de la brecha y la falta de crédito

Sobre por qué el sector de la construcción no logra despegar pese al ordenamiento macroeconómico, González Rouco planteó una explicación estructural: la eliminación de la brecha cambiaria y la apreciación del peso llevaron a que el costo de construcción medido en dólares se duplicara, aun cuando ese mismo costo, ajustado por inflación en pesos, cayó significativamente. Para el economista, esa combinación deja a la construcción atravesando los costos de la transición sin haber recibido todavía los beneficios de la estabilidad, entre ellos, un mercado de crédito hipotecario robusto.

En ese sentido, remarcó que los aproximadamente 2.500 a 3.500 créditos hipotecarios mensuales que se otorgan actualmente resultan insuficientes frente a una demanda potencial de millones de hogares, incluidos más de dos millones y medio de jóvenes que hoy viven con sus padres o abuelos. Además, advirtió que la suba reciente en la tasa de referencia de la banca pública podría concentrar la oferta de crédito en un número acotado de entidades.

Otro punto que destacó fue el cambio en la forma de financiar proyectos: los esquemas informales de capital entre conocidos, típicos de otros momentos del mercado, dieron paso a una exigencia de profesionalización, producto de ciclos de alta volatilidad de costos que dejaron a numerosos proyectos a mitad de camino entre 2023 y 2024.

El mercado de alquileres, fuera del centro de la conversación

Sobre el mercado de alquileres, González Rouco marcó un cambio que consideró positivo: dejó de ser el tema central y traumático que dominaba la conversación del sector hasta 2023. En su lugar, identificó dos discusiones más habituales y comparables a las de otros mercados del mundo: la rentabilidad de invertir en una propiedad para alquilar, del lado de los propietarios e inversores, y la accesibilidad del alquiler, del lado de los inquilinos. A partir de esa normalización, anticipó potencial para el desarrollo de nuevos servicios y negocios vinculados al alquiler.

En cuanto a los precios de los inmuebles, sostuvo que no pueden analizarse de forma aislada de la demanda: aunque el costo de construcción subió, los valores de venta solo podrán acompañar esa suba si existe capacidad de pago del lado de los compradores, lo que depende en gran medida de la evolución del crédito.

2027: un año de transición

De cara a Expo Real Estate 2027, González Rouco proyectó un año de transición, marcado por el arranque de proyectos en etapas de documentación y planificación, más que por definiciones. A diferencia de 2023, cuando la expectativa estaba puesta en un cambio de rumbo, consideró que el escenario actual apunta a una apuesta por la continuidad de la política económica vigente, lo cual podría ser positivo para el mercado inmobiliario, aunque en un contexto que seguirá siendo de alta volatilidad e incertidumbre.

Entrevista Juan Fernandez Múgica.

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Federico Rouco – Economista y especialista en vivienda

Expectativas y demanda creciente

Magnin destacó el interés desbordante en la expo, con entradas agotadas días antes del evento. Para él, esto refleja un cambio de expectativas: “Hoy estamos en seis mil ventas por mes con un crédito hipotecario casi inexistente. Si llegara a despertarse el crédito, podríamos superar las cien mil operaciones anuales, números que no se ven desde la convertibilidad”.

Según su análisis, esa presión de demanda podría absorber la oferta acumulada en los últimos años y generar un alza de precios.

El crédito hipotecario y la macroeconomía

El fundador de Deinmobiliarios señaló que las tasas de financiamiento actuales siguen siendo demasiado altas para que el crédito hipotecario pueda expandirse de manera significativa. Comparó con Chile, donde los préstamos rondan el 4% anual, y subrayó que Argentina necesita varios años de estabilidad macroeconómica para que el crédito se convierta en un motor real del mercado.

Mientras tanto, insistió en que las oportunidades están en el presente: “El futuro es impredecible, pero hoy las propiedades están baratas y las rentas son dignas. Es un mercado para entrar”.

Mercado locativo y rentabilidad

Aunque su empresa se dedica exclusivamente a compraventas, Magnin analizó el mercado de alquileres: los yields en dólares han mejorado para los propietarios, mientras que el esfuerzo salarial de los inquilinos bajó levemente. “Pareciera ser el mejor de los mundos”, afirmó, aunque reconoció que en Argentina se discuten cuestiones inverosímiles sobre desalojos y regulaciones.

Elecciones y rumbo económico

De cara a 2027, Magnin se mostró tranquilo respecto al impacto político: “No me quita el sueño lo que pase en las elecciones. Lo importante es que el rumbo macroeconómico sea coherente para el futuro de mis hijos. A las empresas pujantes les va a ir bien en cualquier contexto”.

Consejos para inversores

Consultado sobre dónde invertir hoy, Magnin recomendó enfocarse en barrios castigados dentro de los corredores norte y oeste de la Ciudad de Buenos Aires, como Recoleta, Retiro, Palermo y Belgrano. “La regresión a la media hace que los barrios que más bajaron tengan más potencial de rebote”, explicó.

También advirtió que las oportunidades de negociación extrema ya no existen: “Hoy la diferencia promedio entre valor de lista y precio de cierre es del 5%. Los regalos estratosféricos de mil dólares el metro en Recoleta ya no están”.

Proyectos a futuro

Magnin cerró con una primicia: el lanzamiento de una comunidad nacional para dar valor a colegas del interior, con foco en capacitación, red y operaciones compartidas. “Queremos expandirnos más allá de Capital Federal y construir una red federal que mejore lo que hoy vemos en el mercado”, anunció.

Entrevista Juan Fernández Múgica.

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Santiago Magnin – Fundador de Deinmobiliarios

En el marco de Expo Real Estate 2026, Diego Álvarez Espín, empresario inmobiliario, desarrollador y broker, conversó sobre el clima del mercado, las oportunidades por segmento y el rol que está teniendo la inteligencia artificial en la toma de decisiones del sector.

Una expo que refleja el clima del mercado

Con más de 15 ediciones, Expo Real Estate continúa siendo un termómetro del sector inmobiliario. Según explicó Álvarez Espín, el motivo por el que los profesionales asisten cambia año a año: a veces se trata de comparar resultados propios con los del resto del mercado, y otras, de generar intercambios y conocer nuevas tendencias.

Para el entrevistado, la expectativa actual está justificada. Distingue entre dos miradas dentro del mercado: quienes creen que la situación económica actual es una repetición de ciclos anteriores, y una minoría convencida de que el escenario actual —marcado por superávit fiscal, comercial y energético sostenido como política de Estado— no tiene antecedentes. En un sector que trabaja con horizontes de varias gestiones de gobierno, esa diferencia genera un nivel de expectativa distinto al habitual.

Segmentos con dinámicas propias

Al analizar el mercado actual, Álvarez Espín señaló un fuerte crecimiento de la demanda en bienes logísticos, industriales y comerciales, por encima del segmento residencial. Aunque este último mantiene los valores más altos en términos absolutos, su tasa de crecimiento es menor, lo que está generando tensión de precios en los alquileres de metros cuadrados logísticos e industriales, algo poco frecuente hasta ahora.

En cuanto al mercado de alquileres, hizo una distinción entre la vivienda y los espacios destinados a producción, almacenamiento o comercialización. Mientras el primero se mantiene más estable, el segundo muestra mayor dinamismo y buenas rentabilidades en ambos casos.

Inteligencia artificial: más información, menos incertidumbre

Consultado por el rol de la tecnología en el sector, y en referencia al trabajo que viene desarrollando GarantíaYa en esta materia, Álvarez Espín remarcó que la inteligencia artificial potencia la era de la información, permitiendo procesar grandes volúmenes de datos a bajo costo y en poco tiempo. Esto se traduce en decisiones más rápidas y mejor informadas, tanto para analizar un mercado específico como para conocer el perfil de un potencial inquilino.

Costos, precios y una mirada a 2027

Sobre el costo de la construcción, explicó que, medido en términos reales, se mantiene relativamente estable, mientras que los precios de venta se encuentran en niveles bajos. A medida que el stock disponible se reduzca, anticipa que los precios comenzarán a acomodarse a valores históricos, lo que impulsaría nuevos desarrollos. En ese contexto, remarcó la importancia de que los desarrolladores repiensen sus estructuras de costos y enfoquen sus proyectos en los productos con mayor demanda insatisfecha.

Respecto a las elecciones presidenciales de 2027, planteó que la historia democrática argentina muestra que un oficialismo rara vez pierde en un contexto de crecimiento económico, lo que relativiza parte de la incertidumbre electoral. En cuanto al tipo de cambio, consideró que la volatilidad futura será menor, ya que las condiciones macroeconómicas que la generaban en el pasado no están presentes actualmente.

Para cerrar, definió su estrategia como la de identificar oportunidades en los segmentos donde la demanda supera a la oferta, enfocando allí el desarrollo de nuevos proyectos.

Entrevistado por Juan Fernández Mugica.

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